주택 양도 전에 주민등록상 세대를 분리하였으나 1세대 1주택 비과세 적용을 받지 못한 경우 아파트 양도소득세, 양도소득세율, 장기보유특별공제, 다주택자 중과세

주택 양도 전에 주민등록상 세대를 분리하였으나 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않은 사례무주택자인 잇프 씨는 2003.5.1경기 용인시 수지구의 A아파트를 6억원에 취득하고 처음으로 집을 갖게 됐다.그리고 A아파트의 가격이 꾸준히 상승하면 부동산이 돈이 되는 것을 알고 2015.5.5경기 성남시 분당구에 소재하는 B아파트를 5억원에 취득했다.7년 후에 한·입실 씨는 20대가 된 아이 두·입실 씨에게 유사 매매 사례액 6억원으로 B아파트를 증여했다.2주택자의 한·입실 씨는 2023.9월경에 가격이 크게 오른 A아파트를 매매할 계획이어서 2023.8.15한·입실 씨는 아이의 두 입실 씨와 주민 등록 상의 가구 분리했다.아이 둘은 대학원생으로 아르바이트 및 연구 보조비를 지급됐다.험프 씨는 2023.9.16A아파트를 12억에서 매매한 뒤 1가구 1주택 비과세로 양도 소득세 신고를 했다.한모금 씨는 자녀의 주민 등록 상의 세대 분리로 양도 소득세를 한푼도 내지 않고 아주 기분이 좋고 친구들과 분당의 유명한 왜 전골 집에서 파티를 열었다.한 입 거리가 과세의 경우와 비과세 경우의 차이는 다음과 같다.구분양도소득세(지방소득세 제외) 비과세의 경우 없음 과세일시(1가구 1주택 비과세 요건 미충족) 141백만원과세의 경우 양도세를 계산하기 위해 고양이가 개발한 양도소득세 계산 프로그램에 아래와 같이 자료를 입력했다.양도가액에 따른 양도소득세 내역은 다음과 같다.양도가액에 따라 양도세를 한 번에 보여주는 해당 엑셀 프로그램은 아래 카페에 공지되어 있다.https://cafe.naver.com/richestatetax부자 : 부동산세무카페 : 네이버 카페 신뢰를 바탕으로 가치를 드립니다 cafe. naver.com한입씨의 양도소득세는 비과세인 경우와 과세인 경우 계산내역은 다음과 같다.구분 비과세의 경우 과세의 경우 양도가액 12억~12억 취득가액 6억원 양도차익 – 6억 장기보유특별공제 – 180,000,000 (Max(30%, 40%=2%, Ⅹ 20년) 양도소득금액 – 420,000 기본공제 – 2,500,000 과표없음 417,500,000 양도소득세율 – 40% 누진공제 – 25 ,940 ,000 산출세액없음 141 ,060 ,000 지방소득세 – 14 ,106 ,000 양도소득세율 – 15만원 양도소득세 등 소득세없음 15만516만5만5천6억원(1) 취득 및 양도 시 A아파트가 조정대상지역인지 경기도 용인시 수지구는 2018년 12월 31일 조정대상지역으로 지정돼 2022년 11월 14일 조정대상지역에서 해제됐다. 따라서 한구씨가 2003.5.1 해당 A아파트를 매수했을 때만 해도 경기도 용인시 수지구는 조정대상지역이 아니었다. 따라서 한구씨는 1가구 1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 거주 요건을 충족할 이유가 없었다. 참고로 이치구치 씨는 2003.5.1부터 2023.9.16까지 20년간 A아파트에 거주한 사실이 있다.(출처 : 국세청)조정 대상 지역 지정이 양도소득세 거주 요건에 미치는 영향은?① 취득 당시 조정대상지역이나 양도 당시 비조정대상지역이 된 경우, 거주요건 취득 당시 조정대상지역이었으나 양도 당시 비조정대상지역이 된 경우에는 반드시 2년의 거주요건을 충족해야 비과세 적용을 받을 수 있다.② 취득 당시 비조정대상지역이나 양도 당시 조정대상지역이 된 경우, 거주요건 취득 당시 비조정대상지역이었으나 양도 당시 조정대상지역이 된 경우에는 2년의 거주요건을 충족하지 않아도 비과세 적용을 받을 수 있다. (2) 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부비조정대상지역(5개)의 비과세 요건 충족 여부와 거주자여야 한다.충족 양도일에 1가구여야 한다.충족 양도일에 단독주택이어야 하는 충족하지 못하는 양도일 현재 2년 이상 보유해야 한다.충족 2017.8.3 이후 취득한 취득 당시 조정대상지역 주택의 경우 양도일 현재 거주기간이 2년 이상이어야 한다. 다만, 계약금 지급일 현재 무주택세대가 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 거주요건이 없다. 해당 사항 없는 실거래가액이 12억 이하여야 한다.충족 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부, 모든 요건을 충족하지 못하므로 과세대상비조정대상지역(5개)의 비과세 요건 충족 여부와 거주자여야 한다.충족 양도일에 1가구여야 한다.충족 양도일에 단독주택이어야 하는 충족하지 못하는 양도일 현재 2년 이상 보유해야 한다.충족 2017.8.3 이후 취득한 취득 당시 조정대상지역 주택의 경우 양도일 현재 거주기간이 2년 이상이어야 한다. 다만, 계약금 지급일 현재 무주택세대가 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 거주요건이 없다. 해당 사항 없는 실거래가액이 12억 이하여야 한다.충족 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부, 모든 요건을 충족하지 못하므로 과세대상중과세 대상 주택 수중 과세율 2주택 자기기본세율 + 20%p3 주택자 이상 기본세율 + 30%p양도자가 1세대 1주택자인 경우 양도소득세율구분양도세율누진공제액 비고 10억 초과 45% 65,940,000 5억~10억 42% 35,940,000 3억~5억 40% 25,940,000 1.5억~3억 38% 19,940,000 8백만~1.5억 35% 15.440.000 50백만~88백만 24% 5.760만 14백만~50백만 15% 1.260.000 14백만 이하 6%-다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 양도소득세율구분조정대상지역 내 1세대 2주택자 조정대상지역 내 1세대 3주택자 양도세율 누진공제 양도세율 누진공제 10억 초과 65% 65,940,00075% 65,940,0005억~10억 62% 35,940,00072% 35,940,0003억~5억 60% 25,940,00070% 25,940,0001.5억~3억 58% 199만~8% 190만~5억~9400만~1.5440만 540만 5천8만~15만 5천5백만 5444천8천6백6천6백6백6-(5) 장기보유특별공제 적용 여부가 1가구 1주택자가 아닌 다주택자에 해당하기 때문에 장기보유특별공제 적용을 받을 수 없지만 다주택자 중과세가 2025.5.9까지 유예되고 2% 장기보유특별공제는 적용된다. 따라서 총 보유기간인 2020년에 대해 2%씩 최대 총 30%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.(6)절세Tip!(출처:국세청)(7) 1세대의 범위 (출처: 국세청)(8) 기준중위소득(출처:국세청)(9) 관련사례(출처:국세청)고양이는 자료의 정확성과 무결성을 보장하지 않습니다. 야옹!